Crise du logement : pas une affaire de logement ?

Article publié sur le Blog Patrimoine.

Pour pallier la pénurie de logements, François Hollande a annoncé en 2012 vouloir construire 500 000 logements par an en France (métropolitaine principalement). Aujourd’hui, on en est loin, et plus personne n’affirme que cet objectif était accessible.

Est-on sûr que la crise du logement résulte d’un manque de logements ?

Un examen plus poussé révèle des causes bien différentes et les solutions peut-être plus simples qu’il n’y paraît.

Trop de mal-logés

Il y avait en 2016 3 800 000 mal-logés (Fondation Abbé Pierre) en France métropolitaine. En 2015 les HLM ont fait l’objet de 1 900 000 demandes (Gouvernement), et en 2011, 621 000 ménages (INSEE) étaient en précarité énergétique.

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Pour pallier la constante augmentation de l’immobilier dans les métropoles (Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, etc), certaines solutions ont été envisagées : la classique construction de logements sociaux, mais aussi parfois, comme à Paris, le blocage des loyers. C’est un soulagement pour certains locataires modestes, mais cela ne rend pas la recherche de logement plus aisée. Qui plus est, ce blocage met à égalité des logements rénovés, économes en énergie, avec des passoires thermiques délabrées. Les seuils imposés ne tiennent pas compte de l’état du logement, et n’incitent donc pas à rénover.

Des milliers de logements vacants

La France a une particularité : topographie, politique ? Un peu des deux sans doute.

Nous avons ce qu’on appelle « La diagonale du vide », cette continuité de territoires plus ou moins délaissés, qui s’étire des Ardennes au Sud-Ouest.

Ce sont des contrées peu habitées, mais surtout, elles le sont de moins en moins, d’où des prix très bas comparés au reste de l’Hexagone.

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L’INSEE, en 2009, faisait état de 2 300 000 logements vacants. Même si toutes les grandes villes comptent leur lot de logements vacants, on les retrouve en bien plus grande proportion dans les contrées désertées.

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Plus grave encore est, comme le raconte l’essai d’Olivier Razemon « Comment la France a tué ses villes », la désertion des villes moyennes (entre 10 000 et 80 000 habitants). Ces villes ont vu pour une bonne part leur population stagner ou régresser, parfois au bénéfice de la proche couronne, mais le plus souvent, ces populations n’ont pas résisté à la force d’attraction de l’île-de-France.

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Le phénomène est loin d’être limité à la France. En Espagne, la bulle immobilière a fait long feu, laissant derrière elle des km² de logements jamais habités. L’Italie souffre dans une moindre mesure de l’hydrocéphalie à la française. Rome, connue pour ses loyers indécents a siphonné toute la région environnante, et l’Italie concentre à elle seule les disparités de niveaux de vie de toute l’Europe. L’Allemagne présente un taux bien plus favorable eu égard à sa population (80M), mais la ruée vers l’Ouest n’a pas fait que des heureux. Plus loin encore, Detroit, dans le Michigan (USA), ancienne capitale de l’automobile, ressemble maintenant à un champ de ruines, sa population ayant fondu de 3.5 M d’habitants dans les années 30 à 700 000 têtes aujourd’hui.

Les bureaux, l’autre désert français ?

Les logements ne sont pas les seuls locaux à subir la désertification. Les bureaux, produits à obsolescence rapide, sont la preuve que même en zone tendue, un produit inadapté peut ne pas trouver preneur. 3.8 M de m² de bureaux sont libres en Île-de-France (groupe DTZ/Metro, 2013), une grande partie étant à la Défense. Pourquoi ça ? Le niveau des charges d’entretien des tours de la Défense est tellement élevé qu’il est impossible pour les prix de baisser pour suivre le marché. Les entreprises vont à Saint-Denis, à Aubervilliers, sur le plateau de Saclay, et les tours se vident.

Et si c’était une question d’agriculture ?

Mais revenons aux logements. Pourquoi ne sont-ils pas occupés ? Des bailleurs pusillanimes ? De la spéculation immobilière ? Des héritages oubliés ? Toutes ces données, bien connues des agents immobiliers sont avant tout liées à une crise de la demande.

Pour trouver les causes de cette lente dégradation, il faut remonter au moins à 1920.

Première cause de désertion : la mécanisation de l’agriculture. Celle-ci a commencé dans les années 1920, pour se généraliser dans les années 1990. La mécanisation, qui associe intrants (engrais), pesticides et machines, a permis d’obtenir des rendements par agriculteur exceptionnels, réduisant la quantité de main d’oeuvre nécessaire.

Le dépeuplement des campagnes s’est fait de concert avec la désindustrialisation et la montée du secteur tertiaire avant l’arrivée d’internet.

Attirés pas des formations plus universitaires et victimes de la baisse des emplois agricoles et industriels, beaucoup de jeunes font le choix d’aller étudier dans les métropoles, les villes moyennes n’offrant que rarement des formations. Accompagnée par une politique d’adaptation des services publics, cette baisse démographique est fatale aux territoires : les trains les moins utilisés sont supprimés, les bureaux de poste, hôpitaux, maternités, cabinets médicaux, tribunaux, ferment les uns après les autres.

A l’issue de leurs études, les jeunes ne trouvent pas d’emploi ailleurs que dans les métropoles. Des entreprises voudraient s’installer dans une ville moyenne, dans des locaux peu coûteux. Cependant, en raison de l’abandon de services essentiels et de la perte de vitalité culturelle, les cadres boudent des postes dans ces localités.

Un désastre économique

Alors pourquoi ne pas suivre le mouvement ? Démolir ici, reconstruire là-bas ?

En favorisant d’un côté la congestion, de l’autre les dépenses d’infrastructures disproportionnées, la répartition très inégale de la population sur le territoire français a un impact direct sur notre économie. Il faut donc prendre ce problème très au sérieux.

Si nous n’y prenons pas garde, c’est, pour reprendre le titre de Jean-François Gravier, paru en 1947, un second « Désert Français », qui s’achèvera sous nos yeux.

Un enjeu écologique

Cette valse immobilière ne fragilise pas uniquement notre économie, elle constitue actuellement le plus important facteur de réduction des terres cultivables. Chaque décennie, c’est l’équivalent d’un département française qui est aménagé, couvert de chaussées, de bâtiments, là où il y a de la demande, sur un modèle bien plus étalé que ne le sont les centre-bourgs désertés. Cette imperméabilisation des sols est la cause directe des inondations qui deviennent une habitude à chaque saison estivale.

Mais ce n’est pas tout. En France, le secteur de la construction produit actuellement 30% des gaz à effet de serre émis par l’homme. Et c’est principalement la construction neuve qui en est à l’origine.

C’est pour cette raison que l’analyse du cycle de vie sera prise en compte dans les prochaines réglementations sur les constructions. L’ACV consiste à calculer toutes les consommations et rejets d’un produit, de l’extraction à la mise en décharge ou au recyclage.

Du plus énergivore au plus économe, nous trouvons d’abord la construction neuve : elle supprime souvent des terres agricoles, et elle dépense une quantité importante d’énergie, même en ossature bois. Ensuite vient le recyclage urbain, c’est à dire la démolition-reconstruction. Puis le changement d’affectation : pourquoi ne pas transformer ces milliers de m² de bureaux en logements ? Enfin, la rénovation simple. Elle peut aller de la simple peinture à des restructurations profondes, qui permettent de rendre un bien vendable.

Ce bref tour d’horizon démontre qu’en dehors de la construction neuve, les solutions pour remettre des logements sur le marché sont multiples, mais encore faut-il avoir une demande locale pour cela.

Le marché seul est-il la cause de cette évolution, ou sommes-nous face à des choix stratégiques qui ne sont plus pertinents aujourd’hui ? Peut-on simplement accuser la baisse du personnel agricole (et donc la mécanisation) ?

Le chemin de fer, parent pauvre

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Observons simplement l’état du réseau ferré en 1925 et en 1997. Profitant de l’essor de l’autocar au sortir de la 2e Guerre mondiale, récupérant un réseau ferré dégradé, l’état a progressivement supprimé les lignes non rentables du réseau. Ce faisant, il a encouragé nombre de personnes à acquérir une voiture. Le résultat ? Même quand un trajet en train était disponible, les personnes devant amortir leur voiture n’avaient plus les moyens de payer un trajet en train.

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Dans la même période, le réseau autoroutier et routier s’est développé avec une vitesse fulgurante. Le fait que le transport du dernier kilomètre reste la voiture pour beaucoup de français, a certainement joué un rôle dans cette évolution.

Et pourtant, d’un point de vue purement comptable, à débit égal, une autoroute est bien plus chère qu’une voie ferrée, qui par surcroît permet un transport beaucoup plus rapide que l’autoroute.

Le délaissement du réseau ferré n’est donc pas motivé par des raisons budgétaires, mais par une vision tronquée de son fonctionnement, pour ne pas dire des intérêts particuliers, bien éloignés de l’intérêt général.

Le fait que la voiture ait progressé au détriment du train explique aussi très bien pourquoi les villes ont pu s’étaler. Une gare est un point de desserte fixe. Il génère une concentration immobilière autour de ce point. Une voiture est un moyen de transport distribué. Il favorise l’étalement.

A l’échelle nationale, le réseau ferré était non seulement plus dense, mais aussi moins centralisé. En se dégarnissant, il a conservé les seules liaisons vraiment utiles, au sens des technocrates qui se sont succédés au pouvoir durant plus de 50 ans : celles qui relient Paris au reste de la France.

Cette logique faussement jacobine, sublimée dans les choix d’implantation des lignes de TGV, est si ancrée dans les mentalités qu’aujourd’hui, des liaisons Bordeaux-Lyon, Marseille-Strasbourg ou Bordeaux-Rennes en TGV paraissent farfelues au premier abord, alors qu’elles ont toute leur place dans une réflexion globale, surtout si l’on pense aux prolongements européens.

Un réseau trop centralisé

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La carte ferroviaire européenne laisse voir d’étonnantes disparités, pas toujours en lien avec la densité de population ou l’intérêt stratégique d’une région. La centralisation est palpable en France, mais rien de tel en Allemagne ou en Pologne.

Or, est-ce le réseau qui dessert le territoire, ou le territoire qui se structure autour du réseau ? Si les métropoles constituent des destinations naturelles des réseaux de transports, les villes moyennes se développent bel et bien le long des axes, et elles en dépendent. C’est donc, pour sa plus grande partie, le territoire qui se structure autour du réseau. Quand le réseau est défaillant, le territoire périclite.

La culture, facultative ?

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Même lorsqu’une politique nationale est défaillante, des choix à l’échelle locale peuvent se révéler plus ou moins payants.

Dans toute ville, les retombées du secteur culturel (Musées, spectacles), dépassent donc de loin le simple emploi direct : elle conditionnent la résidence de milliers de cadres supérieurs, professions libérales et chefs d’entreprises, qui, ce tableau le prouve, consomment plus que tout autre catégorie l’offre culturelle et de formation. Or une ville qui fait des choix d’économies sur ces aspects prend le risque de se priver de cet effet d’entraînement, jusqu’à l’implantation d’entreprises, qui raisonnent selon les mêmes critères : liaisons ferroviaires, prestige, culture, pour maximiser leurs chances de recruter des cadres compétents à proximité.

Pour résumer, pour installer son siège ou une division importante, une société va choisir une ville connectée (transports, numérique), un environnement attirant les cadres de haut niveau mais aussi les enseignants les plus reconnus, qui sont actuellement presque tous regroupés à Paris, d’où l’énorme différence de prestige des formations : culture, vie nocturne, gastronomie, etc, un pôle de services publics reconnus, et… un centre de décision pour l’influence (le mot français pour lobbying).

C’est là que Paris se pose évidemment en centre incontournable. Tout n’est-il pas à Paris ?

Déconcentration versus décentralisation

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Or l’Etat a déjà entamé un timide mouvement pour aller contre cette antienne. Cela s’appelle la déconcentration. Cependant elle a été utilisée avec une fortune variable. Alors que le Louvre aurait pu déménager une partie de ses collections à Marseille ou à Toulouse, villes dont l’offre culturelle, quoique en progression, n’est pas digne de leur taille, le choix a porté sur Lens, ville minière sinistrée, qui ne saurait en exploiter tous les avantages.

D’autres choix de déconcentration ont donné de meilleurs résultats, comme l’ENA à Strasbourg, l’école de la Magistrature à Bordeaux, ou l’ENS Lyon.

Crise immobilière ou crise systémique ?

Résumons : l’actuelle crise immobilière viendrait donc non pas d’un strict manque de logements en France métropolitaine, mais :

– de la mécanisation de l’agriculture et de la désindustrialisation, touchant particulièrement les zones rurales,

– d’un déficit d’infrastructures de transport dans certaines aires, touchant particulièrement les villes moyennes,

– de politique locales négligeant l’importance des services publics et de l’offre culturelle pour l’implantation d’entreprises.

-de politiques de logements ne distinguant pas les bailleurs qui entretiennent et améliorent leur patrimoine, de ceux qui le laissent se dégrader.

Tout cela pousserait les populations a aller s’entasser dans des métropoles toujours plus chères.

Des solutions à portée de main

Quels remèdes peut-on proposer à cette situation de gâchis foncier, patrimonial et humain ?

Les orientations suivantes ont pour particularité de ne pas toucher directement au logement, et pourtant, elles ont une influence capitale sur celui-ci. Elles ne coûtent rien, étant donné qu’il s’agit avant tout de réorienter des budgets déjà existants.

Le chemin de fer en France, doit devenir un réseau décentralisé, distribué, d’une qualité égale partout à celui qui dessert Paris. Doivent être créées des liaisons transversales entre villes moyennes, mais aussi des lignes qui s’intègrent dans le réseau européen, pour maximiser les chances d’accès à l’emploi et aux services des populations, sans surcharger Paris, qui jusque-là était la destination rêvée.

La mutation de l’agriculture vers des pratiques demandant plus de main d’oeuvre (le retour des bocages, la permaculture, l’agriculture paysanne), doit permettre de repeupler les campagnes. La suppression des aides agricoles, qui profitent principalement aux monocultures et très peu aux fermes et aux agriculteurs cités plus haut, devrait permettre d’équilibrer les prix et de rendre ces nouvelles pratiques compétitives. Les villages et les centre-bourgs peuvent revivre si ces mesures sont accompagnées d’implantations de centres de télétravail et si tous ces efforts ne sont pas sapés par la création de zones commerciales. C’est pourquoi il serait utile de limiter la taille des commerces et interdire la création de zones monofonctionnelles.

La déconcentration doit être poursuivie. Bien des équipements d’intérêt national pourraient être « déconcentrés », mais pour que cela fonctionne, il faudrait qu’ils n’atterrissent pas dans des bourgs mais plutôt dans des villes moyennes (environ 80000-100 000 hab), afin qu’elles puissent en tirer tout le bénéfice en termes de retombées touristiques, de prestiges, d’implantations de sociétés.

Une mesure de bon sens, enfin, peut inciter les propriétaires à sauter le pas de la rénovation énergétique, tout simplement en faisant payer les factures de chauffage, avec une température de consigne de 20° partout, aux propriétaires bailleurs, plutôt qu’aux locataires. Les loyers seraient réajustés en conséquence. Ainsi, un propriétaire bailleur décidant de rénover un logement verrait sa marge augmenter substantiellement, ou pourrait afficher un loyer plus modeste qu’un autre ayant des charges de chauffage plus importantes. Nul besoin d’aides conditionnelles pour arriver à ce résultat.

La crise du logement mérite plus qu’un simple article pour être examinée dans toutes ses dimensions. Cependant, si celui-ci a pu faire bouger quelques lignes, il aura touché son but. Car le temps presse…

Martin LUCAS, Architecte DPLG, Urbaniste, 2017

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